房產一席談:開發商被查封 對購房者有何影響?

億房網編輯 楊鈞 2015-01-30 07:04
【摘要】
“開發商因資金鏈斷裂或破產等因素,導致房子被查封的情況在現實中時有發生,訂購了這些房子或已支付相關款項的購房者最為關心的就是:開發商如果被查封,對自己有何影響?其合法權益又該如何維護?”
導航條

房產一席談:開發商被查封 對購房者有何影響?

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【典型案例】

因涉及債權債務糾紛,某開發商在深圳、杭州等地房源被政府鎖定后,其位于武漢白沙洲的589套房源也于近日被查封,對此不少業主開始擔憂自身合法權益是否會受到影響。據相關項目負責人回應稱,目前樓盤施工還在照常進行,不會受“房源被查封”的影響。至于房源為何被查封,何時解封,卻沒有給出明確的答復。

購買了該項目的業主金先生已經交付了30多萬的首付款,在向銀行辦理房貸手續時卻被銀行告知,該房源已被查封,銀行已暫停對該項目發放貸款。對此金先生頗為苦惱:交了那么多首付,現在卻無能為力,是不是只能等著樓盤解封后再去申請住房貸款?

【案例分析】

所購房屋被查封,會給購房者帶來很大的麻煩。不僅可能導致無法順利辦理過戶,而且被查封的房產可能會被司法拍賣的風險。

其實法院查封并不會影響業主和開發商簽訂合同的效力。據《物權法》的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應依據法律規定登記。因此,如果購房者與開發商是在法院查封之前簽訂了買賣合同,并在查封后交清了全部購房款,但沒有依法辦理過戶登記手續,該房屋所有權未發生轉移,因此法院可以查封。由于房屋被查封是開發商的原因造成,購房者對此并無過錯,開發商已構成違約。因此,可向執行查封的法院提出執行異議,并可同時向房屋所在地的法院起訴,請求確權并要求開發商按照合同約定承擔違約責任。

而針對金先生這種情況,已簽訂了購房合同并支付了首付款的業主,可要求解除買賣合同,要求開發商退還首付款,承擔違約金。

房產一席談:開發商被查封 對購房者有何影響?

【業主若無責 可獲房產證】

遇到此種情況,業主究竟該如何維護自身權益,通過何種途徑取回自己的房產證呢?房地產律師認為,開發商對業主有限期辦證的義務,因自身原因導致無法辦證的話,則屬于責任違約行為。根據目前的情況,如果開發商名下還有資產,相關部門應作出行政處罰決定,將其資產拍賣,補繳齊欠款,使開發商獲得可以辦理房產證的資格;如果開發商名下沒有任何資產,已經破產清算,應中止其債務關系,終止一切處罰決議,并幫助業主盡快辦理房產證等相關證件。

值得注意的是,如果開發商一直處于瀕臨破產狀態,卻沒有吊銷執照,業主們就不能自行申請辦理房產申請手續。

【業主仍應做好維權準備】

對于業主而言,房源能順利解封,自然是最好的結果。但律師還是提醒,購房者在遇到樓盤被查封后,還是應做好維權準備。

如果業主已經簽訂購房合同,并且在房管部門進行了備案登記,業主的權益將按照合同約定受到保護;若開發商延期交房,可按照合同違約條款索賠。

如果業主已經簽訂了購房合同但未進行備案,應盡快憑購房合同和發票,前往房管部門申請備案,交納購房款后將房屋解封;如果業主無法單方申請合同備案的,應盡早憑購房合同和發票向法院起訴開發商,由法院判決合同效力,若合同有效也可進行解封。

若業主只是簽訂了認購書,但因房屋被查封而無法實現銷售,應由開發商承擔違約責任,可要求開發商雙倍返還定金或認購金。

(責任編輯:楊鈞)

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  • 武漢著社會競爭的日益激烈,家長為使孩子不輸在讀書的起跑線上,不惜花費重金購置一切屬于教學質量好的房產。但是選不好的話又會給家庭帶來很大的負擔。

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